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09.01.2018 12:06
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Immobilien: Rekordinvestments in Österreich

Noch nie seit Beginn der Aufzeichnungen wurde so viel in österreichische Gewerbeimmobilien investiert wie im Jahr 2017. Per Jahresende wurde der Rekordwert von 4,8 Milliarden Euro erreicht und damit der bisherige Rekord aus dem Jahr 2015 von 3,9 Milliarden klar übertroffen.

Georg Fichtinger
© CBRE
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Der österreichische Investmentmarkt gibt Grund zum Jubeln: mit rund EUR 4,8 Milliarden Investmentvolumen wurde 2017 ein All Time High erreicht. Das erste Halbjahr war mit ca. EUR 2,55 Milliarden etwas stärker als das zweite Halbjahr. Ein Trend, der sich allerdings im gesamten Jahr 2017 gezeigt hat, ist jener von großvolumigen Investments: bei 11 Transaktionen war das Investmentvolumen größer als EUR 100 Millionen.

„Dieses Ergebnis hat sich schon abgezeichnet und wir sind seit Jahresmitte von einem Rekordjahr ausgegangen. Erwähnen muss man allerdings auch, dass wir Forward Deals nun bereits mit dem Signing berücksichtigen – bis 2016 war das Closing ausschlaggebend“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties CBRE.

Die bedeutendste Assetklasse im Jahr 2017 war die der Büroimmobilien, auf die rund 65% aller Investments entfielen, Retailimmobilien mit ca. 12% und Wohnimmobilien mit ca. 11% folgen auf den Rängen 2 und 3.

Für mehr als die Hälfte – rund 51% - aller Investments sind deutsche Investoren verantwortlich, ca. 30% der Transaktionen wurden von Österreichern getätigt. Internationale Investoren – hier vor allem französische und luxemburgische – wickelten rund 19% der Investments ab.

Die Spitzenrenditen haben in allen Assetklassen im Jahr 2017 noch einmal leicht nachgegeben: Büroimmobilien 3,90% (2016: 4,00%), High Street Retail 3,30% (2016: 3,40%) Einkaufszentren 4,00% (2016: 4,10%), Fachmarktzentren 5,60% (2016: 5,70%).
„Nach so einem Rekordjahr ist es nicht einfach, eine Prognose abzugeben. Wir gehen davon aus, dass 2018 ein gutes Jahr wird, der Rekordwert von 2017 wird allerdings nicht mehr erreicht“, so Fichtinger, der mit seinem Team zehn Deals im Jahr 2017 abwickelte.

Büromarkt Wien

Der Büromarkt in Wien kommt langsamer in die Gänge als erwartet. Wurden 2016 noch ca. 329.000m² vermietet, so ist das Vermietungsvolumen im Jahr 2017 auf ca. 192.000m² zurückgegangen und lag damit sogar unter dem Niveau von 2015.

„Die geringe Vermietungsleistung korreliert mit dem Fertigstellungsvolumen. Im Jahr 2017 wurden rund 154.000m² neuer Büroflächen fertiggestellt, von denen allerdings bereits Anfang 2017 ca. 70% vorvermietet oder eigengenutzt waren“, so Olivia Prinz, Associate Director Office Agency CBRE.

Fertiggestellt wurden 2017 u.a. der Orbi Tower, Euro Plaza 6, Denk Drei, Post am Rochus, QBC 3 & 4. Für 2018 wird ein höheres Fertigstellungsvolumen erwartet, rund 282.000m² neuer Büroflächen sollen bis zum Ende des Jahres fertiggestellt werden, wie z.B. THE ICON VIENNA und Austria Campus sowie Inno Plaza.

Etwa 40% der Neuvermietungen entfielen auf die Innere Stadt, Erdberg mit 16% und der Hauptbahnhof mit 14% der Vermietungen waren ebenfalls beliebte Bürostandorte in Wien. Am wenigsten vermietet wurde im Norden von Wien mit nur rund 1% aller Vermietungen.

Dienstleister (rund 35%) und der öffentliche Sektor (ca. 23%) waren die aktivsten Neumieter 2017, Unternehmen aus der Computer & High Tech Branche sind für ca. 15% der Neuanmietungen verantwortlich gewesen, Handel, Infrastruktur und Gewerbe für ca. 14%.

Die Mieten haben sich 2017 nur marginal verändert, in Spitzenlagen blieben sie konstant bei EUR 26,00/m²/Monat, in guten Lagen stieg sie auf EUR 17,00/m²/Monat (2016: EUR 16,50/m²/Monat), in durchschnittlichen Lagen muss man mit EUR 14,55/m²/Monat (2016: EUR 14,25/m²/Monat) rechnen.

Die Leerstandsrate hat sich weiter nach unten bewegt und beträgt zu Jahresende 2017 4,9% in Wien (2016: 5,3%).

„Neun Großvermietungen mit Flächen von jeweils mehr als 3.000m² haben rund ein Viertel aller Vermietungen ausgemacht. Wir sehen allgemein wieder ein höheres Interesse an größeren Flächen als noch vor wenigen Jahren“, so Prinz, die mit dem CBRE Office Team 28% aller Vermietungen in Wien im Jahr 2017 begleitete. Damit ist CBRE erneut klarer Marktführer in Wien.

2018 sollte sich die Vermietungsleistung in Wien wieder erhöhen, allerdings wird sich auch die Leerstandsrate aufgrund der hohen Neubautätigkeit wieder auf mehr als 5% bewegen. „Rund die Hälfte der neu errichteten Flächen des Jahres 2018 ist bereits vorvermietet oder eigengenutzt. Einige Flächen werden allerdings auch wieder frei, da z.B. die Bank Austria Standorte zusammenlegt und in den Austria Campus übersiedelt“, so Prinz.

Retailmarkt Österreich

Mit 32 Neueintritten im Jahr 2017 ist der österreichische Retailmarkt stabil (2016: 37 Neueintritte, 2015: 32 Neueintritte). Zu den neuen Marken und Unternehmen am österreichischen Markt zählen u.a. XXL Sports, Under Armour, Urban Outfitters, Tod’s, OVS und asics. „Nach wie vor sind die Neueintritte sehr stark von der Fashion- und Sportbranche getrieben. Hier gibt es offensichtlich noch Potenzial in Österreich. Wobei die Neueintritte für ihre ersten Stores entweder auf die Wiener Innenstadt oder eines der großen Shopping Center setzen“, so Walter Wölfler, Head of Retail Österreich & CEE bei CBRE.

2017 wurden rund 79.500m² neue Retailflächen fertiggestellt, der Großteil entfiel auf Erweiterungen (Designer Outlet Parndorf, Phase II des Huma XI) bzw. auf Umbauten ehemaliger Baumax Standorte (FMZ Inzersdorf, FMZ Stadlau, etc.). Etwa 46.000m² der neuen Flächen sind in Einkaufszentren entstanden, der Rest in Fachmarktzentren.

„Für 2018 erwarten wir weniger neue Flächen in Einkaufs- und Fachmarktzentren als in den vergangenen Jahren. Der Retailmarkt in Österreich ist allerdings – im Vergleich zu anderen Märkten wie insbesondere den USA – stabil, vor allem in den sehr guten und guten Lagen“, so Wölfler. „Eigentümer und Händler bleiben aber gefordert, auf die Herausforderungen durch das geänderte Konsumentenverhalten zu reagieren. Stichworte hier sind etwa Omnichanneling, Schaffung von Einkaufserlebnissen, etc.“.

Zum Jahresende lagen die Spitzenmieten für High Street Retail (in Wien) bei EUR 310,00/m²/Monat, in Einkaufszentren bei EUR 120,00/m²/Monat und in Fachmarktzentren bei EUR 14,00/m²/Monat.

Immobilientrends in der CEE Region

In den CEE Core Ländern – Polen, Tschechien, Slowakei, Rumänien, Ungarn – wurde mit rund EUR 11 Milliarden 2017 annähernd das Investmentvolumen von 2016 (EUR 11,3 Milliarden) erreicht. Der stärkste Markt war Polen mit einem Gesamtvolumen von ca. EUR 4,5 Milliarden, gefolgt von Tschechien mit EUR 3,4 Milliarden und Ungarn mit EUR 1,67 Milliarden. Sowohl Polen als auch Tschechien sind leicht rückläufig, während in Ungarn und in Rumänien mehr investiert wurde als in den Vorjahren. „Vor allem in Ungarn können wir einen kontinuierlichen und linearen Anstieg des Investmentvolumens feststellen in den letzten fünf Jahren. Dies ist vor allem auf die relativ hohen Renditen und die Tatsache zurückzuführen, dass die aktuelle ungarische Regierung im Vergleich zu Polen oder USA nicht mehr als so ungewöhnlich betrachtet wird“, so Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich und Chairman CEE.

Die Renditen in einigen CEE Ländern sind noch attraktiv und hoch, da sie – im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern und Städten wie Wien, Berlin, Paris oder London – ihr zyklisches Rendite-Tief bzw. einen neuen Höchstwert noch nicht erreicht haben. So sind Budapest, Bukarest und Bratislava noch nicht am zyklischen Tief angekommen, die Renditen in diesen Städten liegen zwischen 6 und 7,5%. „Warschau und Prag sind auf dem Niveau von Westeuropa, was bedeutet, dass auch dort bereits das zyklische Tief erreicht wurde im Jahr 2017“, so Ridder.

Büros sind nach wie vor sehr gefragt in den CEE Ländern. 2017 wurden 1,59 Millionen m² Büroflächen in den Städten Warschau, Prag, Bratislava, Bukarest und Budapest vermietet. Die hohe Nachfrage ergibt sich aus dem Trend der Business Service Center, die nach wie vor laufend in den CEE Ländern eröffnet werden. „Große Konzerne lagern ihre Back Office Agenden in den zentral- und osteuropäischen Raum aus, dafür werden mehr und mehr Büroflächen benötigt“, so Ridder. Die attraktivsten Standorte für Business Service Centers sind die CEE Core Märkte bzw. Städte. Von den rund 1.400 Business Centers in der Region befinden sich 900 in Polen – daher ist auch in Warschau die Nachfrage für neue Büroflächen am größten.

Die Spitzenmieten für Büros sind weitgehend stabil, in Bratislava (EUR 17,00/m²/Monat) und Prag (EUR 21,00/m²/Monat) ist sie leicht angestiegen, in Budapest (EUR 21,00/m²/Monat) etwas gefallen. „Warschau bleibt auch 2017 die teuerste CEE Bürohauptstadt mit einer Spitzenmiete von rund EUR 23,00/m²/Monat“, so Ridder.

Warschau hat den höchsten Bestand an Büroflächen, allerdings auch mit rund 12,5% die höchste Leerstandsrate in der Region. In allen anderen Städten der CEE Region liegt die Leerstandsrate unter 10%.

„2018 erwarten wir in den CEE Ländern weiter eine enorm hohe Büronachfrage parallel zum höchsten Wirtschaftswachstum in Europa und dem nicht enden wollenden Prozess der Verlagerung von Back Office Aktivitäten von West- nach Osteuropa“, so Ridder abschließend.

 
red

be INVESTOR NR 33





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