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02.03.2017 14:51
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Daniel Folian: Der Charme Russlands sind die hohen Renditen

Warimpex gab in der Vorwoche den Verkauf der Hälfte des Immobilienvermögens bekannt. Wir sprachen dazu mit IR-Chef ­Daniel Folian.

Daniel Folian
© Franz-Josef Galuschka
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BÖRSE EXPRESS: Vergangene Woche gaben Sie den Verkauf von etwas mehr als dem halben Immobilien-Portfolio bekannt. Da die Aktie daraufhin massiv zulegte, scheint der Schritt am Markt gut anzukommen. Was ist aber aus Ihrer Sicht die Logik dahinter?

DANIEL FOLIAN: Unsere Strategie war immer, Projekte zu entwickeln und im Bestand zu halten - und wenn ein idealer Zeitpunkt zum Verkauf ist, diese auch zu verkaufen und das Geld in neue Entwicklungsprojekte zu stecken. Durch die Krise seit 2008 war das aber in unserem Bereich kaum möglich, das haben wir nun auf einmal nachgeholt.

Weiters war immer einer der Kritikpunkte, dass wir soweit unter dem NAV notieren. Durch den Verkauf haben wir gezeigt, dass unsere Bewertungen auch stimmen, damit sollte sich der Abstand zum NAV schließen.

BÖRSE EXPRESS: Zuletzt wiesen Sie hierbei 1,9 Euro je Aktie aus. Wie verändert sich das durch den Verkauf?

DANIEL FOLIAN: Eigentlich gar nicht, da wir technisch gesehen Immobilienwert gegen Schulden tauschen. Die angesprochenen 1,9 Euro sind übrigens per 30. Juni - da der Rubel bis Jahresende gegen den Euro zugelegt hat, sollte es hier zu einer Erhöhung des NAV gekommen sein.

BÖRSE EXPRESS: Es wird erwähnt, dass der Verkauf den Gewinn um 15 bis 20 Millionen Euro erhöhen wird - auf welcher Ebene der G+V?

DDANIEL FOLIAN: as Ganze wird sich auf die Geschäftsjahre 2016 und 2017 verteilen - betrifft aber jedenfalls den Überschuss.

BÖRSE EXPRESS: Was passiert mit den nun lukrierten 180 Millionen Euro? Nach Abzug des Fremdkapitalanteils, wieviel Cash bleibt wirklich übrig? Wird an eine Dividendenausschüttung gedacht, oder soll mit dem Geld eher das Unternehmen „wieder aufgebaut werden“? Bzw. wird versucht, die neue finanzielle Stärke für günstigere Refinanzierungsrunden bestehender Verbindlichkeiten zu nutzen?

DANIEL FOLIAN: Vom Verkaufspreis bleiben nach Abzug der Schulden knapp 80 Millionen Euro übrig. Wir planen damit bestehende, höher verzinste Verbindlichkeiten zu tilgen - das betrifft vor allem Schulden in polnischen Zloty. Weiters wird Geld in unsere Entwicklungprojekte fließen und Strategie ist auch, eine Dividende zu zahlen.

BÖRSE EXPRESS: Dividende vielleicht sogar bereits für 2016?

DANIEL FOLIAN: Das kommt mit auf das Datum des Closings des Deals an. Wenn es sich ausgeht, wird es aber bereits für 2016 eine Dividende geben.

BÖRSE EXPRESS: Die angesprochenen Verbindlichkeiten sind wie hoch?

DANIEL FOLIAN: Wir haben 53 Millionen Euro an ausstehenden Anleihen, werden aber sicher nicht alles tilgen, da dabei auch günstigere etwa Euro-Verbindlichkeiten sind.

BÖRSE EXPRESS: Was sind die Konsequenzen des Deals? Auf den 1. Blick sieht es so aus, als ob aus einem Hotelimmobilien-Spezialisten mit angehängtem Büro einer für Büro mit angehängten Hotels wird, wenn man sich das künftige Jetzt plus die Entwicklungspipeline ansieht…

DANIEL FOLIAN: Wir haben eigentlich immer in etwa gleich viel Büros und Hotels entwickelt, die Büros aber schneller verkauft, da es bei einem Hotel länger dauert, bis es sich am Markt etabliert hat. Dann kam die angesprochene Krise dazu ... Strategie ist aber auch künftig, in etwa je die Hälfte in Büros und Hotels zu entwickeln.

BÖRSE EXPRESS: Weiters sieht es so aus, als ob Warimpex nun zu einem starken Russland-Play wird, mit dem größten Teil der Assets eben in Russland. Was ist für Sie der Charme dahinter, während sich die Immofinanz von dort lieber heute als morgen zurückziehen würde?

DANIEL FOLIAN: Russland kommt wie Frankreich auf 32 Prozent der Assets, 18 Prozent macht Polen aus, der Rest verteilt sich. Russland ist für uns ein Markt, indem wir eher mehr investieren werden, als abzuverkaufen. Wir haben aber auch die glückliche Situation, dass die Büros in unserer St. Petersburger Airport City von Gazprom-Töchtern belegt sind, diese wachsen wollen und nach mehr Bürofläche anfragen. Womit wir dann bereits bei Baubeginn eigentlich kein Vermietungsrisiko haben.

Der Charme Russlands sind die hohen Renditen. Selbst beim jetzigen Rubelkurs von rund 60 je Euro liegen die Mietrenditen deutlich über etwa den in Wien erzielbaren.

BÖRSE EXPRESS: Sie erwähnten zuvor Frankreich mit einem 32prozentigen Portfolio-Anteil, in diesem Fall die Hotels in Disneyland. Wären dort die Preise nicht besser für einen Verkauf gewesen?

DANIEL FOLIAN: Durch die Terroanschläge in Frankreich leider nicht. Hier wollen wir vor einem Verkauf noch abwarten, bis sich die Bewertungszahlen wieder stabilisiert haben.

BÖRSE EXPRESS: Nachteil so eines Großverkaufs ist, dass nun wohl die administrativen Kosten zu hoch sind. Wie wird an dieses Problem herangegangen? Anders gefragt: Hat Warimpex nach dem Verkauf mit der bestehenden Kostenstruktur 2018 die Chance auf ein positives operatives Ergebnis, wenn es dann keinen Sonderertrag eben aus dem Verkauf mehr gibt?

DANIEL FOLIAN: Wir sind sehr schlank aufgestellt, haben etwa in Wien 30 Personen, dazu noch zwei bis drei je in Warschau, Krakau und St. Petersburg. Man darf auch nicht vergessen, dass die Kosten des Betriebs eines Hotels wesentlich höher als die eines Büros sind. Beim Gewinn werden wir also schneller die ‘alten’ Warimpex-Zahlen erreichen als beim Umsatz.

BÖRSE EXPRESS: Letzte Frage. Wie verteilt sich das Portfolio nach dem Verkauf - und kam der Käufer, die thailändische U City eigentlich auf Sie zu, oder umgekehrt?

DANIEL FOLIAN: 42 Prozent Hotels, 32 Prozent Büro, der Rest Entwicklungsprojekte, wobei derzeit Büros vorherrschend sind. Zu U City. 2015 bemerkten wir das steigende Interesse an europäischen Hotelimmobilien und haben eine Investmentbank beauftragt, Interesse auszuloten

 
gill
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> Warimpex - es geht aufwärts 2017-10-20 13:56:45


Eine positive Nachricht nach der anderen!!!

Der Kurs sollte davon profitieren.
Er müsste generell schon viel höher sein.

Viel Erfolg und Glück allen Investierten :-)



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